'깡통전세' '갭투자' 방지로 실패 없는 집 구하기

 
최근 뉴스를 보면 가장 많이 보이는 단어는 '깡통전세'와 '갭투자'입니다. 전세 사기 수법에 대해서 제대로 알지 못하면 집을 구할 때도 이게 안전한 매물인지 아닌지 알아보기 힘든데요. 오늘은 현실적으로 어떻게 하면 깡통전세와 갭투자를 예방할 수 있는지를 알려드리려고 합니다. 



단어부터 생소한 깡통, 갭? 
 

⓵ 깡통전세? 먼저 깡통전세는 부동산의 실제 가치가 전세금에 비해 떨어졌을 때를 뜻합니다. 실제 가치를 잃은 게 빈 깡통과 같아서, 시장에 내다 놓아도 전세금만큼 금액을 받을 수 없다는 것이죠. 



실제 깡통 전세 케이스를 조사해 보면 두 가지 사례로 나뉘고 있습니다.
 
☑️ 매매가보다 전세가가 낮은 경우
☑️ 위의 부분은 해당하지 않지만, 해당 건물을 담보 삼아 선순위 담보 부채 권이 존재하는 경우



⓶ 갭투자? 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 구매 후 추후 시세차익 실현을 기대하는 것입니다. 

갭투자 설명을 위한 예시

 
 

예) 3억인 아파트를 구매 후, 잔금 납부일 전에 전세 세입자를 구해 2억 8천만원의 보증금을 받습니다. 

내가 가지고 있는 2천만원과 전세 세입자에게 받은 2억 8천만원으로 3억원짜리 아파트를 구매합니다. 

경기가 좋아짐에 따라 위의 부동산은 5억원이 되었다고 가정해 보겠습니다. 전세 세입자에게 2억 8천만원을 돌려주고 2억 2천만원에 다시 집을 팔게 된다면? 

⮕2천만원으로 투자하여 2억을 벌 수 있지요.



☑️  다만 위의 문제점은 집값이 오르지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있는 것이고, 이때 집주인들은 임차인에게 반환할 보증금이 넉넉하지 않은데도 불구하고 갭투자를 진행하였다는 것입니다. 
 

어떤 피해 가능성이 있을까? 



⓷ 전세금이 매매시세의 70% 이상이라고?! 



매물 중 매매로 거래가 어려운 건들은 전세가와 매매가를 비슷하게 잡아 내놓는 경우가 있습니다. 그런데 여기서 임대인이 빚이 너무 많아 해당 부동산이 경매로 넘어간다면, 경매 특성상 매매시세보다 훨씬 낮은 금액에 낙찰이 진행될 것이고, 내가 뒷순위 배당권자라면 전세금을 온전히 돌려받기는 쉽지 않습니다. 



⓸ 갭투자 피해 가능성 



위에서 설명해 드린 것과 같이 임대인이 임차인의 보증금을 반환할 넉넉한 재정 상태가 아닌 경우, 새로운 임차인을 구하여 받은 부분을 카드 돌려막기식으로 주는 케이스가 있습니다. 문제는 신규 임차인이 구해지지 않을 때 혹은 역전세 현상이 일어날 때 발생합니다. 전셋값이 기존보다 떨어지고 새로운 임차인이 들어오지 않으면 기존 임차인에게 보증금을 주기 쉽지 않다는 뜻이죠. 



피해 예방 방법은?
 

☑️ 전세 계약을 진행할 때는 매매시세의 최대 70%를 넘지 않는 매물을 거래하시는 것이 좋을 것 같습니다. 

☑️ 만약 신축 빌라를 입주하고 싶은데 정확한 시세를 확인하기 어렵다면 아래의 사이트를 공유해 드립니다. 



*안심 전세 스마트폰 앱(안드로이드/IOS): 믿을 수 있는 한국부동산원, 국토교통부 그리고 주택도시보증공사(HUG)에서 만든 앱으로, 적정가치/악성 임대인 여부/보증사고 이력 등을 확인할 수 있습니다.

 
*빌라 시세 닷컴, HUG 안심 전세 포탈: 위의 사이트도 시세 확인이 가능합니다. 

[전월세 세입자 필독] - 전세사기 당하지 않는 습관 BEST 5

☑️ 세금을 잘 납부하고 있는 임대인 분이신지, 부채가 있는지 확인하기
 
⮕ 부동산 등기부등본을 통해 나(임차인)보다 배당 순위가 앞서는 담보부 채권이 있는지 확인하기 

⮕ '안심 전세 스마트폰 앱'을 통해 임대인의 국세, 지방세 체납 여부 확인 가능하니, 임차인에게 정보 동의 구하기

Q) 체납 여부가 있는 분들의 부동산은 무조건 계약하면 안 될까요?

 
A) 집주인 분께서 약정하면 괜찮을 수도 있습니다. 물론 체납 여부가 있는 물건은 위험 여부가 있는 것은 사실입니다. 하지만 임대인이 "나는 전세금을 꼭 반환해 주고 피담보채무를 갚아 근저당권을 말소할 거야"라고 구두 상과 함께 계약서 특약사항에 적어둔다면 계약을 고려해 볼 만하고 하죠. 

Q) 세금 체납도 꿀조언이 있을까요? 

 
⮕ 임대차 계약서상에 임대인이 국세, 지방세 체납 사실이 없다는 부분을 증명 요청
⮕ 혹시라도 체납 사실이 있을 경우 계약 무효가 발생함을 특약사항에 적기



전세 사기가 기승을 부리면서 많은 분들이 집을 구하는데 걱정이 될 것 같습니다. 하지만 이런 위험을 알고 미리 예방하면 더욱더 안전한 집을 구할 수 있을 것이에요. 모두 사기 예방하고 안락한 보금자리 구하시길 바랍니다.